Τι ισχύει όταν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν, πώς παρεμβαίνει το δικαστήριο και τι συμβαίνει με τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η συνιδιοκτησία ενός ακινήτου «εξ αδιαιρέτου» (χωρίς φυσικό διαχωρισμό) αποτελεί συχνά πηγή ατελείωτων δικαστικών διαμαχών. Είτε πρόκειται για κληρονομιά είτε για εμπλοκή με το Δημόσιο στο Κτηματολόγιο, η αξιοποίηση της περιουσίας σας απαιτεί σωστό σχεδιασμό και γνώση των νομικών επιλογών.
1. Εκούσια Διανομή: Η «φιλική» και φθηνή λύση
Η καλύτερη λύση είναι πάντα η συμφωνία. Μέσω ενός μηχανικού και ενός συμβολαιογράφου, το ακίνητο μπορεί να χωριστεί με τρεις τρόπους:
- Κατάτμηση: Χωρισμός σε δύο ή περισσότερα αυτόνομα οικόπεδα.
- Σύσταση Κάθετης Ιδιοκτησίας: Διαχωρισμός δικαιώματος ανέγερσης κτισμάτων σε διακριτά τμήματα του οικοπέδου.
- Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας: Διαχωρισμός σε ορόφους ή διαμερίσματα.
2. Δικαστική Διανομή: Όταν η συνεννόηση αποτυγχάνει
Αν ένας συνιδιοκτήτης αρνείται να συνεργαστεί, ο νόμος δίνει το δικαίωμα σε οποιονδήποτε από τους υπόλοιπους να ασκήσει Αγωγή Διανομής. Το δικαστήριο τότε αποφασίζει:
- Αυτούσια Διανομή: Το ακίνητο χωρίζεται φυσικά σε τμήματα ανάλογα με τα ποσοστά (π.χ. 75%-25%), υπό την προϋπόθεση ότι τα νέα τμήματα είναι άρτια και οικοδομήσιμα.
- Πλειστηριασμός: Αν ο φυσικός διαχωρισμός είναι αδύνατος ή μειώνει υπερβολικά την αξία του ακινήτου, το δικαστήριο διατάζει την πώλησή του. Οι συνιδιοκτήτες μοιράζονται το χρηματικό ποσό που θα προκύψει.
3. Ειδικές Περιπτώσεις & «Αγκάθια»
- Ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»: Αν ένας κληρονόμος δεν δήλωσε το μερίδιό του στο Κτηματολόγιο, το Δημόσιο εμφανίζεται ως συνιδιοκτήτης. Απαιτείται δικαστική ενέργεια για να «ξεκλειδώσει» το ακίνητο.
- Αποδοχή Κληρονομιάς από τρίτον: Αν ένας συνιδιοκτήτης αμελεί να κάνει αποδοχή, μπορείτε να τον αναγκάσετε μέσω δικαστικού πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως, ανοίγοντας τον δρόμο για τη διανομή.
- Αυθαίρετα εκτός σχεδίου: Μπορεί να γίνει διανομή μόνο αν τα κτίσματα έχουν ανεγερθεί πριν τις 28/7/2011 και έχουν τακτοποιηθεί πλήρως.
- Η «Λύση του 65%»: Σε γεωτεμάχια με αυτοτελή κτίσματα, αν οι ιδιοκτήτες του 65% συμφωνούν, μπορούν να ζητήσουν δικαστικά τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, ακόμα και αν οι υπόλοιποι διαφωνούν.
Τι μπορείτε να κάνετε αν το ακίνητο έχει «μπλοκάρει»;
Μέχρι να τελεσιδικήσει η διανομή, αν ένας συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί μόνος του το ακίνητο ή εμποδίζει τη μίσθωσή του, μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο:
- Τον καθορισμό του τρόπου χρήσης.
- Την επιδίκαση αποζημίωσης για αποκλειστική χρήση (κάτι σαν «ενοίκιο» που σας οφείλει ο άλλος συνιδιοκτήτης).
Αφήστε μια απάντηση