Όσοι προχωρούν σε ανακαίνιση ή επισκευή ακινήτου μέσα στο 2026 μπορούν να επωφεληθούν από σημαντική μείωση φόρου εισοδήματος, η οποία φτάνει συνολικά έως 16.000 ευρώ. Η φορολογική ελάφρυνση δεν καταβάλλεται εφάπαξ, αλλά κατανέμεται σε βάθος πέντε φορολογικών ετών, με ανώτατη μείωση 3.200 ευρώ ανά έτος.

Το μέτρο αφορά επιλέξιμες δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ιδιαίτερη σημασία έχει ο τρόπος πληρωμής και η σωστή έκδοση και διαβίβαση των παραστατικών στην ΑΑΔΕ.

Ποιοι δικαιούνται τη μείωση φόρου

Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα που έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας στο ακίνητο όπου πραγματοποιούνται οι επιλέξιμες εργασίες.

Το ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιείται ως:

• κύρια κατοικία,
• δευτερεύουσα κατοικία,
• έδρα επιχείρησης,
• υποκατάστημα επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Βασική προϋπόθεση είναι το σχετικό παραστατικό να έχει εκδοθεί στο όνομα του προσώπου που δικαιούται τη φορολογική μείωση.

Το μέτρο μπορεί να αφορά κατοικίες αλλά και επαγγελματικούς χώρους, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και το ακίνητο δεν έχει ενταχθεί ή δεν εντάσσεται σε άλλο πρόγραμμα αναβάθμισης ή επιχορήγησης για τις ίδιες δαπάνες.

Έως 16.000 ευρώ η συνολική έκπτωση

Το ανώτατο συνολικό ποσό των επιλέξιμων δαπανών και της αντίστοιχης μείωσης φόρου ανέρχεται σε 16.000 ευρώ.

Η μείωση κατανέμεται στο φορολογικό έτος πραγματοποίησης της δαπάνης και στα τέσσερα επόμενα έτη, με ανώτατο ποσό μείωσης 3.200 ευρώ ανά φορολογικό έτος.

Για δαπάνες που πραγματοποιούνται μέσα στο 2026, η φορολογική ελάφρυνση αφορά τα φορολογικά έτη 2026, 2027, 2028, 2029 και 2030 και αποτυπώνεται αντίστοιχα στα εκκαθαριστικά των επόμενων ετών.

Ένα απλό παράδειγμα

Αν ένας φορολογούμενος πραγματοποιήσει επιλέξιμες δαπάνες ύψους 15.000 ευρώ, η μείωση μπορεί να κατανεμηθεί ισόποσα σε πέντε έτη, δηλαδή έως 3.000 ευρώ ανά έτος, εφόσον υπάρχει αντίστοιχος φόρος προς μείωση.

Αυτό σημαίνει ότι το φορολογικό όφελος δεν λειτουργεί ως άμεση επιστροφή των χρημάτων της ανακαίνισης, αλλά ως μείωση του φόρου εισοδήματος στα επόμενα φορολογικά έτη.

Ποιες εργασίες αναγνωρίζονται

Στις επιλέξιμες δαπάνες περιλαμβάνονται εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης.

Ενδεικτικά αναγνωρίζονται:

• τοποθέτηση θερμομόνωσης,
• αντικατάσταση κουφωμάτων και υαλοπινάκων,
• εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης και ψύξης,
• εγκατάσταση συστημάτων αυτοπαραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας και μπαταριών σε συνδυασμό με φωτοβολταϊκά,
• εγκατάσταση συστημάτων παραγωγής ζεστού νερού από ΑΠΕ,
• εγκατάσταση μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας,
• αναβάθμιση φωτισμού κοινόχρηστων χώρων,
• εργασίες σε υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις,
• συντήρηση ή επισκευή στέγης,
• εργασίες τοιχοποιίας και χρωματισμού,
• συστήματα σκίασης,
• αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα,
• εγκατάσταση οικιακών σημείων φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων,
• αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.

Υπάρχουν, ωστόσο, και συγκεκριμένες εξαιρέσεις. Για το ισχύον πλαίσιο δεν αναγνωρίζονται, μεταξύ άλλων, δαπάνες που αφορούν επισκευή ή αγορά συσκευών θέρμανσης πετρελαίου ή φυσικού αερίου.

Τι ισχύει για τα υλικά της ανακαίνισης

Δεν αναγνωρίζεται απεριόριστα το κόστος των υλικών.

Η δαπάνη για την αγορά αγαθών που λαμβάνεται υπόψη για τη μείωση του φόρου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα τρίτο (1/3) των δαπανών για υπηρεσίες.

Για παράδειγμα, αν οι επιλέξιμες εργασίες και υπηρεσίες ανέρχονται σε 15.000 ευρώ, η αξία των υλικών που μπορεί να ληφθεί υπόψη δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 5.000 ευρώ.

Στα αναγνωριζόμενα υλικά περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, υλικά θερμομόνωσης, κουφώματα, υλικά υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, καθώς και υλικά τοιχοποιίας και χρωματισμού.

Η ηλεκτρονική πληρωμή είναι απαραίτητη

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες αφορά τον τρόπο εξόφλησης.

Οι δαπάνες πρέπει να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Στα μέσα αυτά περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:

• e-banking,
• κάρτες,
• ηλεκτρονικά πορτοφόλια,
• άλλοι προβλεπόμενοι τρόποι ηλεκτρονικής πληρωμής.

Το τμήμα μιας δαπάνης που δεν εξοφλείται με τους προβλεπόμενους τρόπους δεν αναγνωρίζεται για τη φορολογική μείωση.

Τι πρέπει να αναγράφουν τα παραστατικά

Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να κρατούν τα νόμιμα παραστατικά των εργασιών και των υλικών.

Στα παραστατικά πρέπει να αναγράφονται διακριτά:

• το είδος και η αξία των αγαθών ή υπηρεσιών,
• το ονοματεπώνυμο του προσώπου,
• ο ΑΦΜ,
• τα στοιχεία του ακινήτου και ο ΑΤΑΚ.

Για κοινόχρηστες δαπάνες προβλέπονται ειδικοί κανόνες, ενώ απαιτείται και σχετική τεκμηρίωση από τον διαχειριστή.

Επιπλέον, τα παραστατικά πρέπει να έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Πριν ξεκινήσει μια ανακαίνιση, είναι σημαντικό να οργανωθεί σωστά η τεκμηρίωση των δαπανών.

Στην πράξη, ο φορολογούμενος θα πρέπει να προσέξει ιδιαίτερα:

1. Να εκδίδονται νόμιμα παραστατικά.
2. Τα παραστατικά να εκδίδονται στα σωστά στοιχεία.
3. Να αναγράφονται τα απαραίτητα στοιχεία του ακινήτου.
4. Οι πληρωμές να πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά.
5. Να διατηρούνται όλα τα αποδεικτικά πληρωμής.
6. Να έχει γίνει η απαιτούμενη διαβίβαση των παραστατικών στην ΑΑΔΕ.
7. Να ελεγχθεί ότι οι συγκεκριμένες εργασίες είναι επιλέξιμες.

Η σωστή τήρηση των παραπάνω είναι κρίσιμη, καθώς η έκπτωση δεν συνδέεται απλώς με το γεγονός ότι πραγματοποιήθηκε μια ανακαίνιση, αλλά με την τήρηση των προϋποθέσεων του φορολογικού πλαισίου.

Πίνακας Σύνοψης

Στοιχείο	Τι ισχύει
Ανώτατο συνολικό όφελος	16.000 ευρώ
Μέγιστη ετήσια μείωση φόρου	3.200 ευρώ
Περίοδος κατανομής	5 φορολογικά έτη
Δαπάνες που αφορούν το 2026	Από 1/1/2026 έως 31/12/2026
Πληρωμή	Ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής / πάροχος πληρωμών
Υλικά	Έως 1/3 των επιλέξιμων δαπανών υπηρεσιών
Παραστατικά	Νόμιμα και διαβιβασμένα στην ΑΑΔΕ
Ακίνητα	Κατοικίες και επαγγελματικοί χώροι, υπό προϋποθέσεις